有“河南王”之稱的建業地產(00832.HK)正面臨前所未有的危機。

近日,網上曝光一份建業集團的求援報告。報告稱,疫情和7月中旬的汛情使該集團在河南多地的在建項目、建筑工廠、文旅項目、商場、酒店、車庫等都受到嚴重影響,初步統計直接損失達5.5億元,再加上銷售業績下滑等,累計各種經濟損失超過50億元。

求助信發布當天,建業集團遭遇“股債雙殺”,旗下多個上市公司的股票和債券遭遇投資者拋售。建業地產股價下跌5.39%,中原建業(09982.HK)下跌10.12%,截至9月26日,建業地產市值僅為45.4億元。

自去年開始,建業地產就出現增收不增利的情況。到今年上半年,公司毛利率、凈利率均出現下滑,同時,負債總額進一步上升至近1486億,而凈借貸較上年末上升497.6%至118億,凈借貸比率較上年末上升79個百分點至92.6%。但建業手持現金卻較上年末下降43.5%,為164.8億元。

建業地產在半年報業績溝通會中表示,將2021年合約銷售目標由原定的800億元下調至700億元。

銷售成本大增,增收不增利

近日,業內流出建業集團向政府發出《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》。求救信中,建業指出因水災和疫情,截至目前損失為5.5億元,預計到年底的損失是8億元。再加上林林總總,預計總損失逾50億元。

此前,建業地產曾就相關事宜召開投資人電話會議。會上公司相關負責人表示,提交該份報告,是基于河南省“萬人助萬企”活動正在全省范圍內展開,幫助企業解決生產經營中遇到的困難和問題的大背景,在水災和新冠疫情雙重疊加的時期,公司遞交了報告。但該公司也表示,困難是暫時的,目前建業多數業態和業務已經恢復,企業正在向好發展。

建業地產是一家成立于1992年的房地產開發企業,并于2008年6月在香港聯合交易所主板上市。2019年建業地產銷售額達1011.5億元,首次邁入千億門檻。

但自去年開始,建業地產就出現增收不增利的情況。年報顯示,建業地產2020年營業收入為433.04億元,較2019年增加約40.8%,歸母凈利潤18.02億元,較2019年下跌約10.6%。

2020年,建業地產的銷售成本由227.61億元上升至347.08億元,增幅達52.5%。公司稱,銷售成本的上升是由結轉物業面積增加所導致的。

受銷售成本大增的影響,建業地產的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%。公司稱,主要原因包括受疫情影響,在部分城市采用銷售去庫存策略,以刺激各項目銷售,收窄整體銷售提價空間,另外,車位銷售的毛利率由上年的46.0%減至30.7%。

今年上半年,公司毛利率和凈利率均出現下滑。截至今年6月末,建業地產完成合同銷售金額為310.53億元,同比僅增長3.5%;該公司實現收益為203.57億元,同比上升56.4%;期內凈利潤為10.25億元,同比上升30.4%。同期,公司毛利率進一步下滑至17.9%,較去年同期的23.7%減少5.8個百分點,凈利率約5%,同比下降1%。

9月2日,穆迪將建業評級展望從“穩定”調整至“負面”,認為建業在其核心市場面臨嚴峻的經營環境,且離岸融資渠道也受到限制,其銷售額和財務指標將有所削弱。

9月15日,標普全球評級也將建業地產的評級展望從“穩定”調整為“負面”,并確認其長期發行人評級和未償高級美元票據評級為“B”。標普稱,建業地產的運營和財務狀況將在明年面臨挑戰,主要原因是河南省在疫情后的經濟恢復落后于其他省份,且從7月份的洪災中完全恢復仍需時間。

總負債近1486億,融資成本激增

由于建業地產常年在河南市場的占有率排在第一,因此也被業內稱為“河南王”。

截至2020年末,建業地產在建項目總建筑面積約為3265.4萬平方米,在建項目180個,其中位于鄭州25個、河南省其他城市共152個、海南省3個,這意味著公司98%在建項目均在河南省。

2021年2月,,建業集團董事長、建業地產控股股東胡葆森在主題為“擴大根據地,服務大中原”的建業“家書”中稱,建業人決計自2021年始,將企業戰略根據地的半徑從300公里延長至500公里,走出河南,走向大中原,服務大中原。

不過,失去了外擴最佳時機的建業,走出河南的步伐仍舊十分有限,僅在天津濱海新區正式落地一個項目,在代建業務方面,截至2021年5月30日,中原建業在管項目243個,其中19個為省外項目,占比約為8%,分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽。

伴隨著擴張,近幾年,建業地產債務一路水漲船高。2015年-2019年,公司負債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元,2020年公司負債總額上升到1493.19億。

截至2021年6月末,該公司負債總額為1485.76億元,同期凈負債率為92.6%,剔除預收款后的資產負債率為87.2%,非受限現金短債比為1.93,三道紅線中踩線1條,屬于“黃檔”企業。需要關注的是,2020年TOP500房企資產負債率均值為78.77%,該公司高出均值13個百分點。

建業地產負債水平攀升或與其大量融資有關。2020年,建業地產的融資成本由2019年的3.95億元上升至12.72億元,增幅高達221.8%,大幅拖累凈利潤。

對此,建業地產表示,原因一是匯率波動導致遠期外匯合約、外匯匯率掉期合約、外匯期權等衍生金融工具的公平值變動虧損約6.13億元,二是去年優先票據總額增加導致利息支出增加。

現金流方面,截至2021年6月30日,該公司經營活動和融資活動所用的現金凈額均為凈流出狀態;現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為164.80億元,其中,現金及現金等價物為108.72億元,較2020年底的226.19億元下降超50%。

為了緩解債務壓力,建業地產也在不斷“借新還舊”。2021年1月8日,建業地產發布公告稱,將發行2.6億美元2025年到期票息7.5%的綠色優先票據。2020年11月18日,建業地產發布公告稱將發行3億美元2024年到期票息7.75%的優先票據。