作為石景山唯一一個五環內純新盤項目,長安悅璽的入市節奏領先北京首批供地中的其他項目。從5月拿地到8月開盤,該項目從拿地到取證僅用了3個月,打響了北京首批集中供地項目入市的“第一槍”。

時值“金九”,北京商報記者于中秋假期對該項目的探訪中了解到,因為所處區位供地較少及具備五環內新盤的環線優勢,長安悅璽自開盤以來吸引了大批地緣改善及其他區外溢客群到訪。不過,從北京市住建委網站披露的去化數據來看,距離案場銷售口中的去化也存在一定差距。截至9月22日,長安悅璽去化率僅為5.45%。

距地鐵3公里

早高峰駕車至金融街40分鐘

長安悅璽項目拿地于今年5月11日,項目所在地塊為石景山區衙門口棚戶區改造土地開發項目1615-708地塊,位于西四環、西五環之間。作為五環內為數不多的純新盤項目,交通便利是該項目的一大宣傳點。

對于項目周邊交通配套,長安悅璽在官方宣傳文案中概括為 “四橫四縱四軌道”,不過北京商報記者實際探盤發現,因為“四縱”中有兩條軌道在衙門口范圍內尚未開通,預計很長一段時間內,該項目出行方面對沒車的剛需通勤一族 “不太友好”。

整體來看,有車一族日常出行較為便捷,項目北邊距離蓮石東路約1公里,驅車前往五棵松、中關村、金融街、麗澤等商圈都較為便利。以距離稍遠的15公里范圍外的金融街商圈為例,從長安悅璽項目到達該商圈,早高峰開車大概在40分鐘左右,晚高峰用時大概需要一個小時。

具體來看軌道交通,長安悅璽項目周邊除了已經通車運營的地鐵1號線、地鐵14號線西段,另有M11號線(規劃中)、京郊鐵路城市副中心線(此線已通車,衙門口站規劃中);距離項目最近的地鐵站為1號線八寶山站,二者相距3公里。這也就意味著,在M11號線、京郊鐵路城市副中心線衙門口站正式通車前,沒有車的家庭在日常通勤時,還需通過地鐵或公交中轉。

北京商報記者在探盤過程中發現,由于近期房管部門嚴查樓盤虛假宣傳、違規銷售,長安悅璽項目的案場銷售在提示交通區位時,對于規劃中、未通車的線路不再給出具體開通時間。

生活配套方面,長安悅璽項目周邊有萬達廣場、華熙live五棵松、沃爾瑪山姆會員店等商業。

4公里內多所學校

部分尚待落地

在教育配套方面,除了項目自身規劃的幼兒園外,項目周邊4公里內分布著多所學校。具體來看,與市重點幼兒園石景山實驗幼兒園,直線距離約3.7公里;直線距離約450米可達北京愛樂實驗小學;北側直線距離約1.5公里,即可到達京源學校;直線距離約1.5公里可到景山學校(遠洋分校)。

長安悅璽直線距離約2.5公里、尚未落成的北京十一學校,也被納入到該項目的樓盤宣傳中。據北京市教委方面7月初披露信息,北京市十一學校石景山學校落戶石景山區北辛安地區,預計2023年建設完成。

另據案場銷售介紹,長安悅璽東側基礎教育用地(規劃中)未來將引入優質教育資源;項目北側還會有一個幼兒園,該用地由北京城建一級開發。不過,據官方披露的2021年北京義務教育入學政策仍以“多校劃片”為主,購買該項目就讀哪所小學,最終要以石景山區教委的安排為準。

醫療資源方面,解放軍總醫院301醫院、302醫院、空軍總醫院;天壇醫院、北京石景山醫院、北京朝陽醫院京西分院等。

推11種戶型

首付最低300萬起

北京商報記者了解到,長安悅璽項目執行70/90(套內建筑面積)政策,社區容積率2.8,綠化率30%。項目14棟樓高層和小高層;房源917套,建筑風格為新中式,物業費為6.6元/㎡。

項目主力戶型為97-173㎡三四居,7種面積段合計推出共11種戶型,目前項目臨時招待中心只設置了124㎡及152㎡兩個樣板間。97㎡三居A戶型是長安悅璽的最小戶型,客廳和兩個臥室朝南,南向面寬9.3米,主臥獨衛設計,動靜分離;美中不足的是主臥里的衛生間是暗衛。作為A戶型的“PLUS版”,104㎡三居B戶型尺度更大。

124㎡四居C1戶型是長安悅璽項目的主力戶型,三面寬均做到了朝陽設計,兩個臥室分布在客廳兩側,南向面寬10.2米;采用8窗全明,餐客廚一體設計。

據悉,項目整體均價控制在指導價7.95萬元/㎡之內,部分房源單價在8萬元/㎡左右,單套總價在770萬-1400萬元區間,精裝交付,預計在2024年6月底前交房??蛻羰赘都s300萬元即可上車。需要注意的是,在該項目2#、7#、9#樓棟中, 124㎡戶型房源北側均設有連廊,銷售人員表示是為了保證北側房源“能夠開出窗戶”。

開盤一月有余

去化率5.45%

北京市住房和城鄉建設委員會官網顯示,8月18日長安悅璽(備案名:和悅雅苑)獲得預售許可證,準許銷售面積共計123606.6㎡;本次獲得預售許可的房源共計13棟樓、1179套(包括住宅及丙二類儲藏室),商品房全盤取證。

作為5月集中供地第一個亮相樣板間,又是在城六區五環內的新項目,長安悅璽項目自開盤以來,備受地緣改善及其他區外溢客群關注。據案場銷售介紹,除本地客群,長安悅璽承接了西城、豐臺、海淀等地改善需求外溢。

北京商報記者從上述案場銷售處了解到,購房者如確定夠買房源,須先行支付50萬元定金,一周內付齊首付款,首付款最高可給予一個月左右的付款周期。截至目前,購買長安悅璽沒有折扣。

在銷售人員口中,長安悅璽項目的預訂情況較為“火爆”。不過,北京商報記者通過市住建委網網站樓盤表梳理發現,截至9月22日,長安悅璽項目處于已預訂及資格核驗中的房源共有50套,去化率僅為5.45%。

在業內看來,43天出戶型圖、不到80天出樣板間、99天取證,長安悅璽走的是“快速出貨”的銷售策略。如此快的推盤速度與項目“被壓縮的利潤”直接相關。據悉,長安悅璽項目所處地塊設置的地價上限是67.8億元,項目拿地價為5.8萬元/㎡,銷售指導價7.95萬元/㎡。這也就意味著,在利潤攤薄的情況下,長安悅璽項目只能和時間賽跑。而未來項目交付后品質如何,也將成為外界的一大關注點。